L’Office fédéral du logement (OFL) a récemment publié les résultats d’une intéressante étude dont le but était de mesurer les effets sur le marché du logement de la libre circulation des personnes. Il en ressort que la croissance de la population de 1,4% en 2008, principalement due à l’immigration, a laissé des traces sur le marché du logement. D’une manière générale, le nombre des ménages a augmenté légèrement plus que celui des logements proposés sur le marché. Comme de nombreux immigrés appartiennent à une classe de revenus élevés, la demande s’est concentrée sur les segments de marché attrayants. Il en est résulté un resserrement considérable de l’offre dans certaines régions et sur certains segments.
Tableau contrasté à l’échelle de la Suisse
Dans l’agglomération zurichoise, l’étude montre que la libre circulation des personnes entraîne une situation tendue dans le segment supérieur, mais aussi - en raison d’une intense activité de rénovation - dans une partie du segment inférieur. Par contre, dans d’autres régions du pays, l’afflux d’immigrés constitue une évolution bienvenue, car il contribue au renforcement de la demande dans le domaine des logements locatifs et donc à un meilleur taux d’occupation du parc immobilier. C’est le cas pour tous les segments du marché de la région bâloise, mais aussi pour le secteur locatif de l’agglomération de Lugano/Chiasso, quand bien même on y constate un certain resserrement dans le secteur du logement en propriété, causé en partie par la libre circulation des personnes. Dans les agglomérations de Berne et de Kreuzlingen/Constance, les effets de la libre circulation se font également sentir, même si les marchés du logement restent équilibrés.
S’agissant de l’Arc lémanique, l’immigration contribue à assécher le marché du logement. Dans l’agglomération lausannoise, les débuts de la pénurie se sont manifestés en 2007 déjà pour les logements en propriété, avant de s’étendre au marché du logement locatif en 2008. La situation de Genève est particulière dans la mesure où des personnes à relativement faibles revenus se voient contraintes de déménager en France en raison de la pénurie.
Le cas particulier des frontaliers…
D’une manière générale, les frontaliers montrent peu d’intérêt à venir s’établir en Suisse. On constate au contraire un accroissement de la population dans les régions frontalières des pays limitrophes concernés. L’activité de construction y est en partie plus dynamique, les prix de l’immobilier progressent plus rapidement - en France en particulier - et tendent à se rapprocher désormais du niveau des prix suisses. Ces régions frontalières s’adaptent à ces évolutions et lancent des projets de transports régionaux pour pouvoir faire face à l’augmentation des problèmes de trafic.
Au final, selon l’étude, il faut s’attendre à une croissance des agglomérations au-delà des frontières là où la pénurie de logements ne permet pas l’établissement dans le pays même. Le constat vaut en particulier pour le canton de Genève, où le facteur du revenu déterminera de plus en plus le choix du lieu de résidence. Les «riches», qu’ils soient suisses ou étrangers, s’établiront davantage à proximité du centre (ou dans d’autres localisations particulièrement attrayantes) et bénéficieront des avantages en termes de centralité et de fiscalité, tandis que les personnes aux revenus plus faibles peupleront les abords des agglomérations, en Suisse et à l’étranger.
… et des personnes en court séjour
L’étude s’est aussi penchée sur la situation des personnes qui se trouvent au bénéfice d’une autorisation de séjour de courte durée. Elles sont majoritairement jeunes, sans famille et proviennent surtout de pays extra-européens, comme l’Inde ou les États-Unis. La demande en logements pour ces personnes comporte deux segments bien distincts. D’un côté, certains recherchent des appartements meublés et chers, situés au centre des agglomérations les plus dynamiques, ce qui contribue à créer une certaine tension dans les sites considérés comme «privilégiés». De l’autre côté, les personnes actives dans la construction, la restauration ou l’hôtellerie trouvent à se loger dans des bâtiments anciens et moins bien situés.
A noter que la période examinée s’achève à la fin de l’année 2008. L’étude ne tient donc pas compte de la diminution probable de la demande résultant du refroidissement conjoncturel survenu depuis lors et de la baisse de l’immigration qu’il a entraînée. Cela dit, l’étude constitue un premier pas vers la mise en place d’un véritable monitoring du marché qui, dans le cadre des mesures d’accompagnement adoptées par la Confédération, donnera régulièrement des informations sur les effets de la libre circulation des personnes sur le marché du logement.
Le saviez-vous?
Parmi les ménages étrangers, seuls 17,5% sont propriétaires de leur logement, contre 45,4% pour les ménages suisses (selon des estimations tirées de l’Enquête suisse sur la population active).
Source : immostreet.ch |
